2/B Arazisi Nedir? Hak Sahipliği ve Satış Şartları2/B Arazisi Nedir? Hak Sahipliği ve Satış Şartları

Tapu kaydının beyanlar hanesinde “2/B” ibaresi gören birçok kişi, taşınmazın kime ait olduğunu, satılıp satılamayacağını ve kullanıcının hangi haklara sahip olduğunu merak eder. Bu yazı, 2/B arazileri hakkındaki iki bölümlük serimizin ilk bölümüdür ve 2/B kavramını, hak sahipliğini ve satın alma şartlarını ele almaktadır. Serinin ikinci bölümünde 2/B arazilerinde tapu iptali ve tescil davaları incelenmektedir.

2/B arazisi ne demektir?

“2/B”, 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin (B) bendini ifade eder. Bu hükme göre 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybetmiş yerlerden;

• tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık gibi tarım alanları,
• otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar görülen araziler,
• şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları

orman sınırları dışına çıkarılır. Kısacası 2/B arazisi, geçmişte orman sınırları içinde kalan ancak 1981 sonundan önce orman vasfını tamamen yitirdiği için orman rejiminden çıkarılan yerdir. Bu uygulamanın anayasal dayanağı Anayasa'nın 170. maddesidir.

Aynı maddenin (A) bendi ise farklı bir durumu düzenler: Orman içindeki köylerin yerleştirilmesi amacıyla tarım alanına dönüştürülmesinde yarar görülen yerler. Uygulamada bunlara “2/A alanları” denir. Kanun, orman sınırlarında bu iki durum dışında hiçbir daraltma yapılamayacağını açıkça belirtir. Muhafaza ormanları, milli parklar, tabiat parkları ve yanan orman alanlarında 2/B uygulaması yapılamaz.

2/B arazisinin maliki kimdir?

Orman sınırları dışına çıkarılması, taşınmazı kullanan kişiye kendiliğinden mülkiyet kazandırmaz. Orman Kanunu'nun 11. maddesine göre 2/B uygulamasıyla orman sınırları dışına çıkarılan yerler, kesinleşmelerinin ardından kayıtlarında belirtme yapılarak mevcut nitelikleriyle Hazine adına tapuya kaydedilir.

Bu nedenle tipik bir 2/B taşınmazının tapusunda şunlar yer alır:

• Malik olarak Hazine
• Beyanlar hanesinde, taşınmazın 2/B maddesi uyarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarıldığına ilişkin belirtme
• Varsa, taşınmazı fiilen kullanan kişiye ve üzerindeki yapı, ağaç gibi muhdesatın sahibine ilişkin kullanıcı şerhi

Yargıtay, nitelik kaybı nedeniyle orman rejimi dışına çıkarılan taşınmazların Hazine adına çıkarıldığını ve tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla, yani uzun süreli zilyetlikle edinilemeyeceğini kabul etmektedir (Yargıtay 8. HD, 10.02.2025, 2022/7224 E., 2025/897 K.). Kullanıcının hakkı, kural olarak taşınmazı kanundaki şartlarla Hazineden satın alma hakkıdır.

Kullanım kadastrosu ve kullanıcı şerhi

2/B alanlarında taşınmazı kimin kullandığı, Kadastro Kanunu'nun ek 4. maddesine göre yapılan kullanım kadastrosuyla belirlenir. Bu çalışmada taşınmaz Hazine adına tespit edilir; fiilî kullanım durumu ile üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu ve ne zamandan beri kullanıldığı tutanağın beyanlar hanesine yazılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kullanıcı şerhinin mülkiyet değil, taşınmazı öncelikle satın alma konusunda kişisel bir hak sağladığını belirtmiştir. Kurul'a göre kullanıcı belirlenirken uzun süreli zilyetlikle mülk edinme için aranan yirmi yıllık, davasız ve aralıksız zilyetlik şartı aranmaz; tespit tarihindeki fiilî kullanım esas alınır. Taşınmazın çit veya duvarla çevrilmesi, temizlenip işlenmesi, ağaçlandırılması, üzerine ev, ahır veya kümes yapılması gibi eylemler fiilî kullanımın ispatı için yeterli görülmüştür (Yargıtay HGK, 17.12.2025, 2024/138 E., 2025/845 K.).

6292 sayılı Kanun: Hak sahipliği

2/B alanlarının kullanıcılarına satışı, 6292 sayılı Kanun ile düzenlenmiştir. Kanunun 6. maddesine göre hak sahibi sayılmak için şu şartlar aranır:

1. Taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde, güncelleme listesine, kadastro tutanağına veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak gösterilmek
2. Bu kullanıcılık veya muhdesat sahipliğinin 31.12.2011 tarihinden önceye ait olması
3. Kanundaki süre içinde idareye başvurarak taşınmazı satın almak istemek

Kanun yürürlüğe girdikten sonra kesinleşen kadastro tutanakları bakımından başvuru süresi, güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz aydır. Bu süreleri iki katına kadar uzatma yetkisi Cumhurbaşkanına aittir ve geçmişte çeşitli uzatmalar yapılmıştır. Bu nedenle somut taşınmaz için güncel sürenin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Hak sahipliği mirasçılara kanunen geçer. Hak sahibi veya mirasçıları, noter tarafından düzenlenen muvafakatname ile hak sahipliğini başkasına da devredebilir.

Satış bedeli ve ödeme

Kanunun 6. maddesine göre hak sahiplerine doğrudan satışta bedel şöyle hesaplanır:

• Dört yüz metrekareye kadar olan kısım için rayiç bedelin yüzde ellisi
• Dört yüz metrekareyi aşan kısım için rayiç bedelin yüzde yetmişi
• Tamamen ve münhasıran tarımsal amaçla kullanılan ve üzerinde konut dışında tarımsal yapılar bulunan yerlerde rayiç bedelin yüzde ellisi

Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde yüzde ellilik oran yalnızca bir taşınmaz için uygulanır. Bedelin tamamı peşin ödenirse yüzde yirmi, en az yarısı peşin ödenirse yüzde on indirim yapılır. Taksitle ödeme de mümkündür; taksitli satışlarda teminat mektubu verilmesi veya Hazine lehine ipotek kurulması hâlinde taşınmaz hak sahibine devredilir. Peşinatı veya taksitleri vadesinde ödemeyenlerin satın alma hakkı düşer; ancak taksit süresi sonuna kadar ödenmek kaydıyla iki taksitin gecikmesi hak kaybına yol açmaz.

Anayasa Mahkemesi 26.11.2025 tarihli kararıyla, kanun yürürlüğe girdikten sonra kesinleşen tutanaklara dayanan hak sahipliğinde aranan “satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul etme” şartını iptal etmiştir. Bu karar, bedele itiraz imkânı bakımından önem taşır.

Hangi 2/B yerleri satılmaz?

Kanuna göre hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan bazıları satışa konu edilmez. Ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen, kamu hizmetine ayrılan, özel kanunlara göre değerlendirilmesi gereken yerler ile içme suyu havzalarında azami su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bantta kalan yerler bunlardandır. Bu durumda hak sahibine, istemesi hâlinde öncelikle aynı il sınırlarındaki başka bir 2/B taşınmazı aynı esaslarla satılabilir.

Hak sahibi bulunmayan veya hak sahipliği düşen taşınmazlarda 2/B ve kullanıcı belirtmeleri terkin edilir ve taşınmaz Hazine tarafından satış dâhil genel hükümlere göre değerlendirilir.

Tapusu kişi adına olan yerlerde 2/B belirtmesi

Tapusu kişiler adına kayıtlı olduğu hâlde sonradan 2/B belirtmesi konulan taşınmazlar için Kanunun 7. maddesi ayrı bir düzenleme getirmiştir. Tapu ve kadastro veya imar mevzuatına göre oluşmuş kayıtlarda idareye başvurulup durumun doğruluğu tespit edilirse tapu kaydı bedel alınmaksızın geçerli kabul edilir ve 2/B belirtmesi terkin edilir. Bu nitelikteki taşınmazlar hakkında Hazine dava açmaz, açılmış davalardan vazgeçer. Bu konu, serinin ikinci bölümünde dava yolları açısından ayrıca ele alınmaktadır.

2/B arazisi alırken dikkat edilecekler

• Tapu kaydının beyanlar hanesini mutlaka inceleyin; 2/B belirtmesi ve kullanıcı şerhinin kim adına olduğunu kontrol edin.
• Malik Hazine ise, haricen yapılan “kullanım hakkı satışlarının” tapuda mülkiyet devri sağlamadığını unutmayın; hak sahipliği ancak noter muvafakatnamesiyle devredilebilir.
• Taşınmazın satış dışı bırakılan alanlardan olup olmadığını ilgili idareden öğrenin.
• Başvuru ve ödeme sürelerini kaçırmayın; hak sahipliği düşerse taşınmaz genel hükümlere göre değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

2/B arazisi orman mıdır?

Hayır. 2/B arazisi, 31.12.1981'den önce orman niteliğini tamamen kaybettiği için orman sınırları dışına çıkarılmış yerdir. Ancak orman sınırları dışına çıkarılması, taşınmazı kullanan kişinin mülkü olduğu anlamına gelmez; taşınmaz Hazine adına kaydedilir.

2/B arazisini kullanan kişi tapu alabilir mi?

Beyanlar hanesinde kullanıcı olarak gösterilen ve 6292 sayılı Kanundaki şartları taşıyan kişi, süresinde başvurup bedeli ödeyerek taşınmazı Hazineden satın alabilir ve tapu edinir.

2/B arazisi zilyetlikle kazanılabilir mi?

Yargıtay'a göre hayır. Orman rejimi dışına çıkarılan yerler Hazine adına çıkarıldığından, uzun süreli zilyetlikle mülkiyet kazanılamaz.

Kullanıcı şerhi için yirmi yıl kullanmak gerekir mi?

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre kullanıcı şerhinde yirmi yıllık zilyetlik şartı aranmaz; kullanım kadastrosu tarihindeki fiilî kullanım esas alınır.

Hak sahipliği mirasçılara geçer mi?

Evet. 6292 sayılı Kanuna göre hak sahipliğinde kanuni halefiyet geçerlidir; hak sahibi veya mirasçıları noter muvafakatnamesiyle hak sahipliğini başkasına da devredebilir.