Avukat Veysel Meral7 dakika okuma
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancı birine sattığında, diğer paydaşlar hiç tanımadıkları biriyle ortak olmak zorunda kalabilir. Kanun bu durumda diğer paydaşlara, satılan payı alıcıdan alıp kendi adlarına tescil ettirme imkânı tanır. Buna önalım hakkı, halk arasındaki adıyla şufa hakkı denir. Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'la önalım hakkında önemli değişiklikler yapıldı: Önalım bedeli artık tapuda yazan satış bedeli değil, payın rayiç değeridir ve satıştan itibaren dava açma süresi iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Bu yazıda önalım davası, son değişiklikler ve Yargıtay'ın bu değişiklikleri nasıl uyguladığı ele alınmaktadır.
Önalım hakkı nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hakkın amacı, paydaşların istemedikleri kişilerle ortak olmasının önüne geçmek ve paylı mülkiyetin sadeleşmesini sağlamaktır.
Kanundan doğan bu hakkın yanında, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı da vardır. Bu yazı, uygulamada en sık karşılaşılan yasal önalım hakkını ve önalım davasını konu almaktadır.
Önalım hakkı hangi durumlarda doğar?
Önalım hakkının doğması için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:
- Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması (elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış mirasta, yasal önalım hakkı doğmaz)
- Paydaşlardan birinin payını satması
- Satışın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye yapılması
- Satışın tapuda resmî şekilde gerçekleşmiş olması
Paydaşlardan biri payını diğer bir paydaşa satarsa önalım hakkı doğmaz. Aynı şekilde bağış, trampa (takas), miras veya ortaklığın giderilmesi gibi satış dışındaki devirlerde de önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bağış veya trampa görünümünde yapılan işlemin gerçekte bir satış olduğu, yani muvazaalı olduğu ispatlanırsa önalım hakkı kullanılabilir.
Önalım hakkının kullanılamadığı satışlar
7571 sayılı Kanun'la değiştirilen Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrasına göre şu satışlarda önalım hakkı kullanılamaz:
- Cebri artırmayla yapılan satışlar (icra veya ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan ihaleler)
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar
İkinci durum yeni eklenmiştir. Değişiklikten önce yalnızca cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamıyordu. Artık Hazine, belediye ve diğer kamu idarelerinin 2886 sayılı Kanun'a göre ihaleyle yaptığı pay satışlarında da önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragat
Önalım hakkından genel olarak feragat edilmesi resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Buna karşılık belirli bir satış için önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Alıcı açısından en güvenli yol, satış öncesinde diğer paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme beyanı almaktır.
Dava açma süreleri: Son değişiklik
Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı:
- Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde,
- Her hâlde satışın üzerinden bir yıl içinde
kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
7571 sayılı Kanun'dan önce bu sürenin üst sınırı iki yıldı. Ancak Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddeye göre 733. maddedeki değişiklikler, 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Buna göre:
- 25.12.2025'ten önce yapılan satışlarda: bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl
- 25.12.2025 ve sonrasında yapılan satışlarda: bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl
Satış noter aracılığıyla bildirilmemişse üç aylık süre işlemeye başlamaz. Bu durumda dava, satıştan itibaren bir yıl (eski satışlarda iki yıl) içinde açılabilir. Paydaşın satışı tapu kayıtlarından veya başka bir yolla öğrenmiş olması, noter bildiriminin yerini tutmaz.
En önemli değişiklik: Önalım bedeli artık rayiç değer
Önalım davasında davacının ödeyeceği bedel, 7571 sayılı Kanun'la köklü biçimde değişmiştir.
Değişiklikten önce önalım hakkı sahibi, alıcının ödediği satış bedeli ile tapu giderlerini yatırmakla yükümlüydü. Bu nedenle uygulamada iki sorunla sık karşılaşılıyordu. Bir yandan alıcılar, önalım hakkının kullanılmasını engellemek için tapuda bedeli gerçeğin çok üstünde gösteriyordu. Öte yandan yıllarca süren davalarda paylar, yıllar önceki düşük satış bedeli üzerinden davacıya geçiyordu.
Türk Medeni Kanunu'nun yeni 734. maddesine göre artık:
- Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
- Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Yatırılan para nemalandırılır.
- Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
- Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Bu değişiklikle, satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiğine ilişkin muvazaa tartışmaları büyük ölçüde önemini yitirmiştir. Çünkü davacı, tapuda yazan bedeli değil, mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenen rayiç değeri öder.
Görülmekte olan davalara da uygulanır
Türk Medeni Kanunu'nun geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasına göre 734. maddedeki bu değişiklik, 25.12.2025'ten önce açılmış ve hâlâ görülmekte olan davalara da uygulanır. Yani yıllar önce açılmış bir önalım davasında da davacı artık tapudaki satış bedelini değil, rayiç bedeli ödemek zorundadır.
Rayiç değer hangi tarihe göre belirlenir?
Kanun, rayiç değerin hangi tarih esas alınarak belirleneceğini düzenlememiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu boşluğu Anayasa'nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesine ve taraflar arasındaki adil denge ilkesine dayanarak şöyle doldurmuştur (Yargıtay 7. HD, 19.02.2026, 2025/4024 E., 2026/885 K.):
- 25.12.2025'ten sonra açılan davalarda: payın dava tarihindeki rayiç değeri
- 25.12.2025 tarihinde görülmekte olan davalarda: payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değeri
Aynı kararda, davacının daha önce tapudaki satış bedelini depo etmiş olması hâlinde izlenecek yol da gösterilmiştir. Mahkeme, mahallinde keşif yaparak ve taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi heyetiyle payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değerini belirleyecektir. Bu değer daha önce yatırılan ve nemalandırılan paradan fazlaysa, yatırılan tutar mahsup edilerek kalan bedelin aynı hesaba yatırılması istenecek ve sonucuna göre karar verilecektir. Bu kararda, tapudaki satış bedeli esas alınarak verilen kabul kararı bu gerekçeyle bozulmuştur.
Görülmekte olan bir önalım davanız varsa, mahkemenin rayiç bedel için vereceği kesin süreye özellikle dikkat edin. Bedel süresinde yatırılmazsa pay adınıza tescil edilemez.
Önalım davası nasıl açılır?
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine göre önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davanın temel özellikleri şunlardır:
- Davacı: Satılan paydan önalım hakkı doğan diğer paydaşlardan biri veya birkaçı
- Davalı: Payı satın alan üçüncü kişi (satıcı paydaş davalı gösterilmez)
- Talep: Alıcı adına olan payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili
- Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)
Önalım davaları, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almamaktadır.
Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa, satılan pay bu paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Fiilî taksim savunması
Önalım davalarında alıcıların en sık başvurduğu savunmalardan biri, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölüşüldüğü ve herkesin kendi bölümünü kullandığıdır. Yargıtay uygulamasında, paydaşlar arasında fiilî bir paylaşım yapılmış ve taşınmaz uzun süredir bu paylaşıma göre çekişmesiz kullanılıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilmektedir. Fiilî paylaşımın varlığını ispat yükü bunu ileri süren davalıdadır; keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanlarıyla ispatlanması gerekir. Yargıtay'ın incelediği bir dosyada, fiilî paylaşımın ispatlanamadığı ve davalının kendisine verilen kesin süreye rağmen tanık listesi sunmadığı tespit edilmiştir (Yargıtay 7. HD, 19.02.2026, 2025/4024 E., 2026/885 K.).
Dava sonunda ne olur?
Dava kabul edilirse alıcı adına olan payın tapu kaydı iptal edilir ve pay davacı adına tescil edilir. Davacının yatırdığı rayiç bedel ve tapu giderleri, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir.
Dava reddedilirse, yatırılan bedel nemalarıyla birlikte davacıya iade edilir. Bedelin kesin süre içinde yatırılmaması hâlinde de pay davacı adına tescil edilemez ve dava reddedilir.
Paydaşlar ve alıcılar için kısa kontrol listesi
Payı satılan paydaş için:
- Satış size noter aracılığıyla bildirildiyse, tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde dava açın.
- Bildirim yapılmadıysa, satışın tarihini tapudan öğrenin; bir yıllık (25.12.2025'ten önceki satışlarda iki yıllık) süreyi kaçırmayın.
- Davadan önce payın güncel rayiç değerini yaklaşık olarak araştırın; mahkemenin belirleyeceği bedeli kesin süre içinde nakden yatırmanız gerekecektir.
Payı satın alan için:
- Satıştan önce diğer paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme beyanı alın.
- Satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirin; böylece üç aylık süre işlemeye başlar.
- Taşınmaz fiilen paylaşılarak kullanılıyorsa, bunu gösteren belge ve tanıkları önceden belirleyin.
Sık sorulan sorular
Önalım bedeli olarak tapudaki satış bedelini mi ödeyeceğim?
Hayır. 7571 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra önalım hakkı sahibi, mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini öder. Bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır.
Rayiç değer hangi tarihe göre belirlenir?
Yargıtay'a göre 25.12.2025'ten sonra açılan davalarda dava tarihindeki, bu tarihte görülmekte olan davalarda ise 25.12.2025 tarihindeki rayiç değer esas alınır.
Önalım davası açma süresi ne kadar?
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıldır. 25.12.2025'ten önce yapılan satışlarda üst sınır iki yıldır.
Paydaş payını başka bir paydaşa satarsa önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Önalım hakkı, payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde doğar.
İcradan veya belediyeden satılan payda önalım hakkı var mı?
Hayır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Önalım davası, kanunda dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almamaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için bir avukata başvurunuz.