Avukat Veysel Meral7 dakika okuma
Miras kalan bir ev, kardeşlerin birlikte aldığı bir arsa ya da hisseli bir tarla, çoğu zaman paydaşlar arasında anlaşmazlık kaynağı olur. Paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmak, bir başkası ise hiçbir şey yapmamak ister. Kanun bu durumda hiçbir paydaşı ortaklıkta kalmaya zorlamaz ve her paydaşa ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanır. Halk arasında izale-i şuyu davası olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası bu hakkın kullanıldığı davadır. Bu yazıda davanın şartları, arabuluculuk aşaması, aynen taksim ve satış yolları ile Temmuz 2026'da yürürlüğe giren ve miras taşınmazlarının satışını değiştiren düzenleme ele alınmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan bir malın ya aynen bölünerek paylaştırılmasını ya da satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasını sağlayan davadır.
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre bir hukuki işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Mirasçılar bakımından da Türk Medeni Kanunu'nun 642. maddesine göre her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Bu dava taşınmazlar için açılabileceği gibi araç gibi taşınır mallar için de açılabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan örnek ise miras kalan taşınmazlardır.
Kimler dava açabilir, kimlere karşı açılır?
Paydaşlardan her biri, payının büyüklüğüne bakılmaksızın dava açabilir. Yüzde birlik payı olan paydaş da dava açma hakkına sahiptir; diğer paydaşların çoğunluğunun karşı çıkması davayı engellemez.
Dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılır; bunun için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) dosyaya sunulur. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme ve Yargıtay tarafından kendiliğinden gözetilir; paydaşlardan biri dahi eksik bırakılırsa karar bozulur.
Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı bir davadır. Yani davalılar da davacı ile aynı haklara sahiptir. Yargıtay'a göre davacının satış istemesi, davalıların aynen paylaşma istemesine engel değildir (Yargıtay 7. HD, 16.10.2025, 2025/3747 E., 2025/4355 K.).
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculukta paydaşlar anlaşırsa, örneğin taşınmazın bir paydaşa devredilmesi ve diğerlerine bedel ödenmesi konusunda uzlaşırlarsa, düzenlenen anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh verildikten sonra taraflardan biri, resmî senet düzenlenmeksizin doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir. Arabuluculuk anlaşma belgesinin icraya konulması konusu ayrı bir yazımızda açıklanmıştır.
Anlaşma sağlanamazsa, son tutanağa dayanarak dava açılabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Paylaşma yolları: Önce aynen taksim
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa, hâkim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Bu paraya uygulamada "ivaz" denir.
Yargıtay'a göre aynen taksime karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile tarım arazilerine ilişkin mevzuat ve imar mevzuatına göre bölünmenin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Taşınmaz önemli bir değer kaybına uğrayacaksa aynen taksime karar verilemez. Paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz (Yargıtay 7. HD, 16.10.2025, 2025/3747 E., 2025/4355 K.).
Aynen taksimin izlenecek yolu da Yargıtay kararlarıyla belirlenmiştir:
- Teknik bilirkişiye en uygun bölme şeklini gösteren bir ifraz projesi hazırlatılır.
- Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse belediye encümeninden, dışındaysa il idare kurulundan bu projenin imar mevzuatına uygun olup olmadığı sorulur.
- Proje onaylanırsa ve paydaşlar hangi parçanın kime verileceği konusunda anlaşamazsa, parçalar hâkim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
- Onay makamından olumsuz cevap gelirse ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir.
Yargıtay, bilirkişinin birden fazla bölme alternatifi hazırlayıp seçimi mahkemeye bırakmasını ve bu alternatifler üzerinden kura çekilmesini usule aykırı bulmuştur. Bilirkişi en uygun tek ifraz şeklini belirlemeli, kura bu tek proje üzerinden çekilmelidir (Yargıtay 7. HD, 26.05.2025, 2025/1807 E., 2025/2824 K.).
Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlar
Uygulamada aynen taksimin çoğu zaman mümkün olmadığı görülür. Başlıca nedenler şunlardır:
- Taşınmazın küçük olması ve pay ile paydaş sayısının fazla olması
- Taşınmazın üzerinde tek bir bina veya bağımsız bölüm bulunması (örneğin bir apartman dairesi)
- İmar mevzuatına göre asgari parsel büyüklüğünün altına düşülecek olması
- Tarım arazilerinde, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuatta belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına inilecek olması
- Bölmenin taşınmazda önemli değer kaybına yol açacak olması
Bu durumlarda mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
Satış kararı verildiğinde taşınmaz, satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla elektronik satış portalında açık artırmayla satılır. Satış bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Yargıtay, satışın nasıl yapılacağının, satış bedelinin nasıl dağıtılacağının ve harcın taraflardan hangi oranda alınacağının hüküm fıkrasında gösterilmesi gerektiğini kabul etmektedir.
Kural olarak artırmaya herkes katılabilir. Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Önemli bir not: Cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi ihalesiyle payı satılan paydaşın diğer paydaşları önalım davası açamaz.
Yeni düzenleme: Miras taşınmazlarında ilk artırma mirasçılar arasında
- Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete: 31.07.2026) İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Değişiklik 31.07.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Yeni düzenlemeye göre tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse:
- Birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
- Bu artırmada verilecek teklifler, taşınmazın muhammen (tahmini) kıymetinin yüzde yüzünü geçmelidir.
- Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Birinci artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak yapılır ve bu artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisini (ve satış masraflarını) aşan teklifler kabul edilebilir.
Bu düzenlemeyle aile mülklerinin yabancılara düşük bedellerle satılmasının önüne geçilmesi ve mirasçılardan birinin, değerini ödeyerek taşınmazı ailede tutabilmesi amaçlanmaktadır. Eskiden satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekirken, miras taşınmazlarında artık birinci artırma kanun gereği mirasçılar arasında yapılmaktadır.
Düzenlemenin uygulanması için taşınmazdaki bütün payların miras yoluyla edinilmiş olması gerekir. Paydaşlardan biri payını mirasçı olmayan bir kişiye satmışsa veya taşınmazda miras dışında bir yolla pay edinmiş bir malik varsa bu özel usul uygulanmaz.
7589 sayılı Kanun'un geçiş hükmüne göre bu değişiklik, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz.
İhale bedelini yatırmayan alıcıya yaptırım
7589 sayılı Kanun'la ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcılara ilişkin kurallar da sıkılaştırılmıştır. Ortaklığın giderilmesine ilişkin satışlarda, en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez. Teminat, satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. İhale bedelini yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir.
Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Bu yaptırımlar, ihaleye yüksek teklif verip bedeli yatırmayarak satışı sürüncemede bırakma uygulamasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Muhdesat: Paydaşın taşınmaza yaptığı yapılar
Paydaşlardan biri ortak taşınmaz üzerine kendi parasıyla bina, ağaç veya başka bir yapı yapmışsa, buna "muhdesat" denir. Satış bedelinin dağıtımında bu yapıların değerinin yapan paydaşa ait olduğunun dikkate alınması için, muhdesatın aidiyetinin tespiti gerekir. Muhdesat iddiasında bulunan paydaşa mahkemece muhdesatın tespiti davası açması için süre verilebilir. Yargıtay, verilen süre içinde bu davayı açmayan paydaşın, daha sonra bu davanın sonucunun beklenmesi gerektiği yönündeki itirazını yerinde görmemiştir (Yargıtay 7. HD, 16.10.2025, 2025/3747 E., 2025/4355 K.). Bu nedenle muhdesat iddiası olan paydaşın, mahkemenin verdiği süreye özellikle dikkat etmesi gerekir.
Yargılama giderleri
Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşların yararına sonuç doğurduğundan, yargılama giderleri kural olarak paydaşlardan payları oranında alınır. Davayı açan paydaşın masrafların tamamına katlanması söz konusu değildir.
Paydaşlar için kısa kontrol listesi
- Taşınmazın güncel tapu kaydını alın; ölmüş paydaşların mirasçılarını ve mirasçılık belgelerini belirleyin.
- Dava açmadan önce tüm paydaşları kapsayacak şekilde arabulucuya başvurun.
- Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını imar durumu ve tarım arazisi niteliği açısından önceden değerlendirin.
- Taşınmaz üzerinde kendi yaptığınız bir yapı veya ağaç varsa, muhdesat iddianızı ve buna ilişkin delillerinizi hazırlayın.
- Miras kalan bir taşınmazı ailede tutmak istiyorsanız, mirasçılar arasındaki birinci artırmada muhammen kıymetin tamamını aşan bir teklif verebilecek şekilde hazırlık yapın.
- İhaleye katılacaksanız ihale bedelini süresinde yatırabileceğinizden emin olun; aksi hâlde teminatınızı kaybeder ve idari para cezasıyla karşılaşırsınız.
Sık sorulan sorular
Diğer kardeşler istemese de ortaklığın giderilmesi davası açabilir miyim?
Evet. Her paydaş, payının büyüklüğüne bakılmaksızın ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer paydaşların karşı çıkması davayı engellemez.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Taşınmaz bölünerek mi paylaştırılır, satılır mı?
Kanun öncelikle aynen bölünmeyi öngörür. Bölünme imar mevzuatı, tarım arazisi mevzuatı veya taşınmazın niteliği nedeniyle mümkün değilse ya da önemli değer kaybına yol açacaksa taşınmaz satılır.
Miras kalan evi kardeşlerden biri satın alabilir mi?
Evet. 31.07.2026'dan itibaren, tüm payları miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılmaktadır. Mirasçılardan biri, muhammen kıymetin tamamını aşan bir teklif vererek taşınmazı satın alabilir.
Satış bedeli nasıl paylaştırılır?
Satış masrafları düşüldükten sonra kalan bedel, paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Muhdesat varsa bu yapıların değeri, aidiyeti tespit edilen paydaşa ayrıca ödenir.
Ortaklığın giderilmesi ihalesinde önalım hakkı var mı?
Hayır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için bir avukata başvurunuz.